购房“老带新”送物业费成“空头支票”，业主告到法院

　　长沙晚报掌上长沙7月25日讯（全媒体记者 黄能 通讯员 李思尘 邹晴）听说“老业主推荐新客户认购成交后可获赠物业管理费”，业主动心了，然而成功推荐后房地产公司却不履行承诺，业主于是告到法院。近日，宁乡市人民法院蓝月谷法庭审结了这起合同纠纷案，维护了业主合法权益。

　　2020年3月，房地产开发公司M公司发布商业广告，广告载明“A项目老带新奖励：老带新成交同享两年物业管理费用赠送，老业主可享推荐奖励”。业主老罗看到广告后，推荐新业主老刘认购了该项目的4套房屋，之后M公司与老罗签订了《A项目赠送物业管理费确认书》，载明老罗可享受公司赠送的4笔物业管理费，共计27302元。同时，该确认书载明：赠送的物业管理费仅用于实际产生的物业管理费用抵扣，不可折现，不可找零，不可转让，抵扣方式以现场操作为准。

　　确认书签订后，约定的物业费却久久未见踪影，老罗于是将M公司诉至法院。法院经审理认为，本案是合同纠纷，双方之间存在合同关系，老罗已履行相关义务，有权要求M公司按约定履行义务。

　　但是，M公司称其发布的广告系“要约邀请”，不曾向老罗发出过“要约”。法院认为，M公司发布的A项目老带新奖励内容具体明确，即同享两年物业管理费用赠送，且该商业广告在外观上所呈现出M公司愿意受约束的意思，故该商业广告应为要约。另，双方此后另行签订了《A项目赠送物业管理费确认书》，也表明M公司愿意受该商业广告约束。综上，M公司上述主张于法无据，法院不予采纳。

　　至于M公司称物业管理费不能折现，法院认为，《A项目赠送物业管理费确认书》载明“赠送的物业管理费仅用于实际产生的物业管理费用抵扣，不可折现”，M公司向法院出具补充说明载明“如M公司确认相应业主可享受物业费减免优惠的，则由M公司向物业公司支付费用，以抵扣实际产生的物管费”。由此可知，双方约定案涉物业费由M公司向物业公司缴纳，但M公司一直未向物业公司缴纳物业费，故应向老罗承担违约责任。因此，老罗有权要求M公司折现。

　　最终，法院依法作出判决，M公司支付老罗物业管理费27302元。一审宣判判决后，M公司不服提出上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

　　法官提醒，业主在享受购房优惠时一定要保持警惕，仔细审查合同条款和承诺内容，避免被不实承诺蒙蔽，落入“空头支票”的陷阱。同时，对于房地产公司而言，应当遵守诚信原则，切实履行自己的承诺；对于物业公司而言，应该加强与房地产公司的沟通协作，确保业主的权益得到保障。

　　法律延伸：要约与要约邀请

　　1.要约与要约邀请的区别：

　　（1）要约是旨在订立合同的意思表示，行为人在法律上须承担责任。要约邀请，又称要约引诱，是希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请是一种缔约的预备行为，是事实行为，只能唤起他人的要约，不能导致他人承诺。

　　（2）要约中，表达了当事人愿意承受要约约束的意旨，要约人将自己置于一旦相对人承诺，合同即成立的地位，决定权在于相对人。而要约邀请中，要约邀请人对于相对人的意思表示，也即要约邀请人唤起相对人发出要约后，针对相对人的要约，要约邀请人行使的是承诺权，其有决定承诺与否的自由，要约邀请人不受拘束。

　　（3）要约内容必须具备合同成立的必备条款，而要约邀请不必具备这些必备条款。

　　（4）要约内容具体确定，而要约邀请则不具体、不确定。

　　2.在实践中的具体区分：

　　（1）依据民法典第四百七十二条和第四百七十三条的规定。

　　（2）是否具备合同的必备条款。如果一份订单只有货物的名称、规格，没有数量，不能认定为要约。

　　（3）依据交易习惯。出租车打开空车标识，根据行业惯例可视为向不特定的人发出要约，乘客上车，构成承诺。如果当事人在以往的交易中形成交易习惯，那么，仅有货物数量的传真，也可视为要约。因为可以从以往习惯中判断合同缺少的其他因素。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。

　　（4）行为人是否以缔约为目的。以缔约为目的，是在合同中明确表明受要约拘束的旨意。如时装店展示标明价格的服装，可视为要约；或虽标明“样品”，但有“正在出售”和价格的字样，可以视为要约；如果标明“样品”，但没有标价和“正在出售”的字样，可以视为要约邀请。